Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Без меня её продали. Что делать, если вашу недвижимость продают чужие». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юрист рассказал, что существует действенный способ обезопасить себя от мошенников. Для этого нужно обратиться в МФЦ и указать, что вы запрещаете совершать какие-либо сделки с жильем без вашего личного присутствия. Подать соответствующее заявление можно и онлайн – на сайте МФЦ или через портал госуслуг.
Если хозяин долго не появляется в квартире
Следующий вариант мошенничества применяется в отношении недвижимости, которую собственник долго не использует по прямому назначению. Допустим, хозяин месяцами не посещает квартиру, дачу, загородный дом. Или же какое-то время находится за границей, в командировке. Такое имущество — лакомый кусок для мошенников. Преступники пунктуально собирают информацию о недвижимости, а также о ее собственнике. И если выясняется, что хозяин еще долго не появится в квартире (на даче/в загородном доме), бандиты подделывают доверенность и документы для реализации.
Так, совсем недавно в Иркутской области за мошенничество была осуждена организованная преступная группа из одиннадцати человек. Преступники продавали чужие квартиры в Ангарске. Мошенники под видом представителей социальных служб ходили по домам и выясняли у соседей, какие из квартир пустуют и куда отправились их хозяева. И если собственники выбыли в длительную командировку, уехали за границу или просто месяцами не появлялись в жилище, то аферисты начинали действовать. Прежде всего они подделывали паспорт настоящего хозяина, от его имени фабриковали генеральную доверенность, а потом «продавали» квартиру своим знакомым или «бомжам», которые в свою очередь уступали жилье добросовестным приобретателям. Первоначально злоумышленники проникали в квартиру путем банального взлома дверей. Ключей-то не было. Потом вставляли новые замки и придавали жилищу «товарный» вид.
Продажа недвижимости с помощью генеральной доверенности
Генеральная доверенность позволяет воспользоваться правом купли-продажи недвижимости. Средства от продажи квартиры, в соответствии с законодательством, передаются собственнику (отправляются на расчетный счет), а не доверенному лицу.
По доверенности продать квартиру может каждый достигший 18 лет гражданин российской федерации, если того пожелает собственник. Сделка происходит так же, как в случае с самим собственником, а все необходимые пожелания доверитель указывает в предварительном договоре купли-продажи.
Существует ряд ограничений, из-за которых генеральная доверенность может быть сочтена недействительной:
- Недееспособность доверителя.
- Выдача доверенности несовершеннолетнему лицу.
- Принуждение к оформлению доверенности.
- Состояние аффекта доверителя, помутнение сознания.
- Истекший срок действия генеральной доверенности (указывается при оформлении документа).
Другие способы переоформления квартиры
Другими способами переоформления жилья являются договор залога, договор ренты и договор раздела имущества. Каждое такое соглашение должно заверяться у нотариуса. Рассмотрим каждый из этих методов подробнее.
Договор залога является одним из самых распространенных способов. Популярен он в связи с тем, что в системе госкредитования существует ряд недостатков. Оформить кредит сегодня могут все лица, которые имеют подтвержденный доход, либо заложившие свою квартиру. Договор о разделе имущества заключают, как правило, между собой супруги при оформлении развода. При этом заключив такое соглашение, у мужа будет возникать право на имущество с момента возникновения права на имущество супруги, а также наоборот.
Договор ренты «работает» по-другому. По договору ренты не нужно платить деньги за имущество. Передается оно бесплатно, а потом равными долями выплачивают рентные платежи. В последнее время соглашение ренты также обретает популярность. Часто его можно встретить у пожилых одиноких людей. В договоре ренты также прописываются условия сделки, а также права и обязанности каждой из сторон.
Особенности дарственной на квартиру
Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.
Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.
С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.
Как переписать квартиру на другого человека, если квартира в ипотеке
Прежде всего, отметим, что подобная практика в отечественных банках крайне непопулярна. Чаще всего, банк шел на проведение такой процедуры по той причине, что альтернативных методов возврата средств не было.
Для переоформления квартиры, находящейся в ипотеке, нужно выполнить следующий алгоритм действий:
- Сначала найдите человека, который согласится переоформить ипотеку на себя;
- Подготовьте пакет документов. В него должны войти:
- Копии всех страниц паспортов участников сделки;
- Копии трудовых книжек участников сделки;
- Справка 2-НДФЛ о доходах за последние 6 месяцев;
- Заявления от каждой стороны сделки о намерении ее провести;
- Обратиться в банк и запросить переоформление ипотеки. Далее некоторое время банк будет проверять потенциального нового владельца данной квартиры на предмет его платежеспособности. Отметим, что требования к новому заемщику будут абсолютно такими же, как и для человека, желающего взять кредит;
- В том случае, если финансовое учреждение одобрит нового заемщика, будет проведена сделка по принципу купли-продажи в размере оставшейся суммы по кредиту.
Процедура переоформления квартиры и не до конца выплаченной по ней ипотеки на другого человека не особенно трудна. Главная проблема заключается в самом банке.
Может быть так, что финансовое учреждение может отказаться от проведения подобной сделки за неимением подобной практики. И в такой ситуации, сделать уже ничего будет нельзя.
Отметим, что процесс переоформления может растянуться на долгое время. Это объясняется тем, что у сотрудников банка большое количество работы ввиду проблем с документацией и др. Вам останется лишь ждать, пока будет рассмотрен ваш случай.
Как переоформить квартиру на сына без налога
Чтобы без налога передать жилье сыну, нужно действовать по инструкции:
- Составить дарственную. Указать в договоре нужно следующую информацию:
- дата и место составления;
- ФИО обеих сторон;
- объект дарения (точная площадь квартиры и адрес);
- документ, подтверждающий право владения.
- В завершение обе стороны ставят свои подписи. Ни о каких компенсациях в соглашении упоминать нельзя.
- Можно оформить документ самим, когда не хочется переплачивать за нотариальные услуги. Если дарится доля в недвижимости, то потребуется нотариальное заверение. Его стоимость зависит от степени родства между сторонами. 0,1% от суммы договора платят близкие родственники, для остальных тариф составляет 1% от цены жилья. Когда стоимость жилья свыше 1 000 000 рублей, тариф составит 0,75%.
- Оплатить пошлину для регистрации права владения.
- Собрать необходимые документы:
- паспорта участников;
- одобрение супруга на сделку;
- свидетельства на квартиру;
- квитанция об оплате пошлины;
- нотариальная доверенность, если документацию подает представитель.
- Обратиться к специалистам Росреестра или специализированного центра государственных услуг «Мои документы» (ранее – МФЦ) для оформления права владения.
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право владения.
Для оформления дарственная составляется в трех экземплярах. Один из документов передается в Росреестр.
До четырнадцати лет подпись за малолетнего ставит опекун. После 14 лет сын или дочь может самостоятельно ставить подпись. Когда в сделке с жильем участвуют несовершеннолетние, потребуется одобрение специалистов опеки.
Первый плюс дарения.
Низкие расходы.
Из обязательных платежей только госпошлина – 2000 рублей.
На составлении договора можно сэкономить, если использовать готовые образцы.
Налог на дарение платить не нужно, если квартиру переписали на близкого родственника.
Второй плюс.
В некоторых случаях дарение можно отменить и вернуть квартиру в свою собственность.
Например, в договор можно включить условие об отмене дарения, если даритель переживет одариваемого.
Если цель только на время переоформить квартиру, то лучше включить в договор данное условие об отмене.
В этом случае, повышаются шансы вернуть права на переоформленную квартиру.
Обратите внимание.
Речь идет не о гарантированном возврате квартиры, а только о вероятности.
Если после дарения новый собственник продаст квартиру, то вернуть жилье будет не возможно. При таком раскладе даже отмена дарения не поможет возвратить недвижимость.
Первый минус дарения.
Даритель утрачивает право собственности на квартиру. Он больше не контролирует юридическую судьбу недвижимости.
Если были какие-то устные договоренности, то их исполнение целиком зависит от честности нового владельца.
Второй минус.
Если переписать квартиру на лиц, не являющихся близкими родственниками, то придется заплатить налог.
Размер налога на дарение составляет 13% от кадастровой стоимости.
Допустим кадастровая стоимость квартиры 2 млн. рублей.
При дарении такой квартиры 3-му лицу, оно заплатит налог – 260 000 рублей.
Приятного мало.
Налоговая инспекция напрямую получает сведения из Росреестра.
Поэтому избежать уплаты налога на дарственную практически невозможно.
Некоторые соотечественники такую сумму даже за год не зарабатывают.
Третий минус.
Не каждую квартиру можно переоформить через дарение.
Ипотечное жилье переписать практически невозможно пока не выплачена ипотека.
Банки-залогодержатели почти никогда не дают согласие на переоформление.
Подведем итог.
Как подарить квартиру, не спрашивая согласия супруга
Законодательство предусматривает следующее: распоряжение имуществом, в том числе и недвижимостью, является предметом обоюдного решения супругов. Но семейное положение не влияет на статус собственника в ряде случаев — это зависит от обстоятельств приобретения имущества или наличия договора о разделении прав на него:
- квартира была получена одним из супругов по завещанию или в результате дарения — независимо от того, был ли на то время зарегистрирован брак;
- квартира находилась в собственности одного из супругов до вступления в брак;
- имеется брачный контракт, в котором указано, что вторая сторона не претендует на эту собственность и не считает права на нее совместными — это мало распространенная в России форма правоотношений, но она существует и является серьезным основанием для отказа в претензиях;
- супруги ранее разделили собственность сами или по решению суда.
Как переписать квартиру на другого человека
Для переоформления права собственности на квартиру следует заключить договор между собственником и лицом, которому перейдёт право собственности. В зависимости от вида заключаемой сделки может потребоваться присутствие нотариуса. Стоимость передачи квартиры в собственность родственнику зависит от вида договора.
Для дальнейшей регистрации права собственности нужно обратиться в регистрирующий орган с заявлением одним из удобных способов:
- Через МФЦ или в отделение Росреестра;
- Через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи у заявителя.
- Отправить по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого.
Порядок смены собственника регламентируется законом и осуществляется через государственную услугу регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Моментом перехода прав от одного собственника к другому считается дата внесения изменений в ЕГРН.
Документы необходимые для переоформления квартиры
Какие документы нужны для переоформления квартиры или доли в ней:
- Выписка из бюро технической инвентаризации (сокращенно БТИ), содержащая данные кадастрового учета.
- Паспорта (с ксерокопиями) всех собственников жилья.
- Свидетельства о рождении родственников не достигших 14 лет.
- Справка о согласии из органов опеки на несовершеннолетних детей.
- Документ, удостоверяющий право человека на владение данным жильем.
- Выписка из ЕГРН.
- Согласие от супруга на продажу. Данный документ необходим, если жилье было приобретено в браке. Он подтверждает согласие супруга на продажу и дарение. Он не понадобится, если квартира была приобретена посредством дарения, приватизации или получения наследства.
- Справка, выдающаяся на отчуждение квартиры.
- Справка из налоговой службы о том, что собственник оплатил все налоги на жилье.
Если переоформление прав на собственность проходит на основании договора дарения, то необходимо приложение из следующих документов:
- Договор дарения, дарственная.
- Выписка из книги домоуправления.
- Кадастровый паспорт.
Пользуясь госуслугами, можно остаться без квартиры
Приведем примеры:
Пример № 1. Леденцова И.М. подарила своей племяннице квартиру в Московской области. Стоимость недвижимости составляет 4 000 000 рублей.
Племянница и тетя – это родные люди, но к близким родственникам они не относятся.
Расчет налога: 4 000 000 * 13% = 520 000 руб.
Пример № 2. Старовойтова Н.А. подарила двум своим дочерям квартиру. Стоимость недвижимости составляет 3 200 000 рублей. Не придется дочерям платить ничего в государственный бюджет. Ведь мать и дочь связаны близкими родственными отношениями. Поэтому они получают освобождение от уплаты сбора.
Чтобы изменить владельца квартиры, даже если это касается родственных отношений, необходимо пройти ряд последовательных действий. Они начинаются с подготовки документов и заканчиваются регистрацией права нового собственника.
И если перечень документов зависит от того, кто именно из близких родственников участвует в сделке, то в случае с порядком действий всё обстоит иначе.
Единственное отличие — это регистрация права, которая требуется при применении лишь двух методов переоформления жилья.
Порядок передачи квартиры члену семьи будет включать в себе несколько этапов, которые основываются на получение необходимых документов и их подписании:
Особенности налогообложения при сделках дарения и купли-продажи недвижимости таковы, что иногда предпочтительнее оказывается первая из них, а в других случаях – вторая. Зависеть это будет главным образом от степени родства.
Для близких родственников предпочтительно дарение, а для дальних и вообще всех остальных – купля-продажа.
Конечно, это не значит, что ради экономии на налогах следует просто брать и оформлять продажу как дарение или наоборот – законодательством это не поощряется.
24 декабря 2021 года Постановлением Правительства РФ было утверждено Положение «О признании помещения жилым…», в соответствии с которым определены условия такой процедуры. С 1 января 2021 года любой садовый дом может быть признан жилым.
Осуществить перевод можно в том случае, когда:
- дом принадлежит заинтересованному лицу на праве собственности;
- земельный участок под домом находится в собственности или в долгосрочной аренде, что подтверждается соответствующими документами;
- на строение не было наложено обременение в виде ареста или запрета пользования;
- согласие на перевод дали все собственники строения;
- здание соответствует предъявляемым к нему строительным, санитарным противопожарным требованиям. Эти факты подтверждаются выданными документами.
Под индивидуальное жилое строительство можно оформить часть принадлежащего собственнику земельного участка.
Каждая ситуация, связанная с отказом, требует индивидуального подхода. Если права заявителя реально нарушены и изменять документы нет необходимости, обратиться в суднужно в соответствии с нормами гражданско-процессуального законодательства. Важно правильно составить иск и донести до суда свою позицию, опираясь на соответствующие нормы права.
Если были соблюдены все технические регламенты, а поданные документы не вызвали замечаний, суд выносит решение в пользу истца и переводит здание в категорию жилых домов.
Пользуясь госуслугами, можно остаться без квартиры
Довольно распространенная ситуация. Она может произойти, если есть квартира, купленная в браке, но была задокументирована одним из супругов.
Эта квартира будет считаться находящейся в совместной собственности независимо от формального оформления. Продажа такой недвижимости потребует нотариально заверенного согласия другого человека.
Если один из супругов решает обмануть другого, он может распоряжаться жильем без ведома другого. Например, путем уведомления покупателя и подачи заявления о регистрации, что он не женат. Обращаю ваше внимание на то, что штампа в паспорте может и не быть.
Все еще невозможно проверить существование супруга, поскольку общий реестр актов гражданского состояния только начинает поддерживаться. Нотариусы не обязаны проверять наличие брака.
Другой супруг может также продать квартиру без ведома бывшего мужа, если имущество не было разделено на момент развода. Прекращение брака не означает прекращение права совместной частичной собственности. У обманутого человека будет 3 года, чтобы оспорить такое соглашение. Срок исчисляется с момента, когда обманутый узнал о продаже квартиры.
При покупке квартиры она должна быть зарегистрирована как совместная частная собственность с указанием доли. Важно стать титульным владельцем квартиры, чтобы у Росреестра была информация о том, что у собственности есть два владельца.
И если вы разводитесь, всегда обращайтесь в раздел недвижимости, иначе может быть слишком поздно.
Если мужчина продал квартиру без вашего ведома и согласия, то это гражданский судебный процесс. Но если он подделал согласие на продажу, это приводит к криминальной статье. Срок может быть вполне реальным.